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天價商鋪透支經(jīng)營利潤   專業(yè)運營商嚴重匱乏

商業(yè)地產(chǎn)渴望終結(jié)“苦情劇”

本報記者 郭春虹

    “被棄”六載，一朝重拾。

    石家莊市“著名”的老大難商業(yè)樓盤康泰廣場日前遇到救星。據(jù)悉，由北京光耀東方接手的石家莊康泰項目，當下業(yè)主已經(jīng)將商鋪或租或賣給北京光耀東方，將由其統(tǒng)一管理，一旦全部完成，曾經(jīng)被160多個大小業(yè)主控制著的康泰廣場經(jīng)營權(quán)將基本上掌控在光耀東方的品匯時代手中。而曾經(jīng)因為產(chǎn)權(quán)分割，廣大光耀東方接手的石家莊康泰項目，當下業(yè)主已經(jīng)將商鋪或租或賣給北京光耀東方，將由其統(tǒng)一管理，一旦全部完成，曾經(jīng)被160多個大小業(yè)主控制著的康泰廣場經(jīng)營權(quán)將基本上掌控在光耀東方的品匯時代手中。而曾經(jīng)因為產(chǎn)權(quán)分割，廣大業(yè)主和開發(fā)商之間矛盾重重而導致該黃金樓盤僵死六年的地產(chǎn)悲劇也將從此收場。

    據(jù)了解，不光是石家莊的康泰廣場，在河北乃至國內(nèi)，幾乎每一個商業(yè)地產(chǎn)項目都會衍生出一部以“高價售鋪”、“經(jīng)營不善”、“買鋪者血本無歸”、“黃金物業(yè)變成死盤”為主題的連續(xù)劇，這些連續(xù)劇劇情大體相似，以大團圓收尾者少之又少。遺憾的是盡管現(xiàn)實版商業(yè)地產(chǎn)悲情劇一再“投拍”，而且“重播率”很高，卻仍然擋不住萬千中小投資者在下一部劇集中爭當男女主角。以康泰為例，一個業(yè)主曾經(jīng)這樣表達自己的心情：六年哪，位置這么好的商鋪就擺在那兒，身上卻背著一身投資欠債，想起來落淚，提起來傷心啊。那么什么原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)問題頻出，商業(yè)地產(chǎn)運營者如何經(jīng)營才能將一個物業(yè)全面帶活，在面對一個新項目十足的誘惑時，投資者怎樣考量、何時出手才能確保將風險降至最低？非常具有典型意義的康泰項目之起伏又給中小投資者什么樣的警示？

商業(yè)大腕紛紛折戟商業(yè)地產(chǎn)？

    對石家莊零售業(yè)現(xiàn)狀了解一二的人都知道女人世界，其之所以名聲大噪是因為在這塊地皮上有著女人世界關(guān)門了，王府井撤了，惠普生走了，頤高數(shù)碼進駐了，五年易四主的波折經(jīng)歷。

    對保定商業(yè)知根知底的人都會知對保定商業(yè)知根知底的人都會知道這樣一件事：國內(nèi)一著名家電連鎖曾將新店落子在保定市金世紀國貿(mào)大廈，該大廈位于新市區(qū)朝陽路西、時代商廈南，周邊分布有市委、市政府等黨政及直屬機關(guān)單位，位于當?shù)刈罹咴鲩L潛力的新興黃金商圈中心，前景讓人憧憬，然而在經(jīng)營一年多的時候，該家電名企與黃金商圈物業(yè)強強組合的商業(yè)項目卻沒有產(chǎn)生1+1大于2的結(jié)局，反而是該零售名企無法持續(xù)經(jīng)營下去，最終棄“廈”而去。

    以上這兩大零售商依附的物業(yè)都有一個共同點——— 同屬產(chǎn)權(quán)分散型的商業(yè)地產(chǎn)。記者獲悉，跟這類商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻的商業(yè)企業(yè)多數(shù)日子不好過，至于由小業(yè)主們高價買鋪自營或者轉(zhuǎn)租商鋪由他人經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)最終淪為一座空城或者廢城的例子就更多了。光石家莊一些大的批發(fā)市場內(nèi)茍延殘喘的半拉子物業(yè)隨便就能說出幾個。

    在看客或者消費者的眼里，一個零售商敗落關(guān)店或者落荒羽鎩，一定是經(jīng)營不善。不過，如果該企業(yè)附著的是一個產(chǎn)權(quán)分散，而且是諸多業(yè)主和開發(fā)商矛盾重重的商業(yè)地產(chǎn)，則其不幸出局很可能與業(yè)主內(nèi)訌、為早日見到利潤而群起逼走運營商有著更大的關(guān)系。

    棲身女人世界物業(yè)的惠普生數(shù)碼廣場，開業(yè)半年不到因為業(yè)績平平無法和上千個急于見到效益的業(yè)主意見統(tǒng)一而撤出。保定市金世紀國貿(mào)大廈的那家家電連鎖店也是因為業(yè)主們意見無法達成一致，以至于家電商無法正常經(jīng)營，最終一走了之?！爱a(chǎn)權(quán)分散不是導致一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目死掉的關(guān)鍵因素，但是產(chǎn)權(quán)分散的業(yè)主們?nèi)绻烷_發(fā)商的關(guān)系處理不好，最終一定會影響到商業(yè)運營商(對該物業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的商業(yè)管理公司)，最終導致該項目崩盤，所以有經(jīng)驗和有實力的公司接受這樣的物業(yè)第一件事就是要爭取把產(chǎn)權(quán)全部買下，驗和有實力的公司接受這樣的物業(yè)第一件事就是要爭取把產(chǎn)權(quán)全部買下，至少也要將經(jīng)營權(quán)掌握在自己的手里，然后統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理?！北本┕庖珫|方商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理范恒濤這樣表示。他說，康泰雖然只有160多個業(yè)主，和上千個業(yè)主的女人世界相比并不算多，但是仍然會牽扯很多精力，比如為了收回經(jīng)營權(quán)及產(chǎn)權(quán)要和每一個業(yè)主分別談判，前后歷時達五個月，這是多大的勞動量，如果這些時間和精力都放在項目經(jīng)營上，將會產(chǎn)生多少效益。所以光耀東方專門在全國各地尋找位置好，產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營不下去的商業(yè)地產(chǎn)項目時，首先要做的就是把分散的經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一處理好。

開發(fā)商透支運營利潤導致后續(xù)經(jīng)營難

    商業(yè)地產(chǎn)屢屢出現(xiàn)問題，和業(yè)主固然有著“剪不斷、理還亂”的關(guān)系，和項目開發(fā)商更有干系。商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，是地產(chǎn)和商業(yè)的結(jié)合體，但是這樣的項目關(guān)鍵不在地產(chǎn)，而是商業(yè)，要靠商業(yè)養(yǎng)地產(chǎn)，把商業(yè)盤活、做火，這才能體現(xiàn)地產(chǎn)的價值。但是我省的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)為住宅開發(fā)商開發(fā)，完全不懂商業(yè)，一些地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的目的根本不在商業(yè)，而是賣鋪位，圈錢到手就跑，完全不管那些小業(yè)主們把商鋪買到手后如何后續(xù)經(jīng)營?！吧啼伒漠a(chǎn)權(quán)不是不可以出售，但是一定要價格合理。”一業(yè)內(nèi)人士說。而記者了解到，石家莊很多商業(yè)地產(chǎn)價格高得驚人，以康泰為例，曾經(jīng)創(chuàng)造了內(nèi)店一平方米最高4.9萬，外店一平方米將近7萬的商鋪天價。投資人買鋪的終極目的是通過零售或者批發(fā)經(jīng)營賺取高額回報，但現(xiàn)狀是無論批發(fā)業(yè)還是零售業(yè)都已經(jīng)競爭非常激烈，高價售鋪抬高了經(jīng)營成本，使得后期經(jīng)營者在價格上沒有競爭優(yōu)勢，利潤空間薄得可憐成本，使得后期經(jīng)營者在價格上沒有競爭優(yōu)勢，利潤空間薄得可憐甚至無錢可賺，這樣的商業(yè)地產(chǎn)只能以經(jīng)營者退場，投資業(yè)主身背巨債為結(jié)局。

    新華集貿(mào)中心管委會主任霍吉兵認為，高價售鋪無異于透支了經(jīng)營者的后期利潤，而新華區(qū)內(nèi)那些前期售鋪價格合理的市場多數(shù)后期運營健康。小標題)商業(yè)地產(chǎn)需要長線培育

    商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵在養(yǎng)，待風險期過去了，市場才會穩(wěn)中有升，范恒濤如是說。他的觀點得到頤高數(shù)碼廣場總經(jīng)理鄒凱的贊同，鄒凱介紹，自從2006年底頤高進駐女人世界后現(xiàn)在已經(jīng)運營一年半，期間，第一年頤高給業(yè)主們貼500萬元租金，第二年照貼不誤，當然廣大業(yè)主們也做出了響應的舉動，比如主動降低租金。鄒凱說，市場做好了，大家都受益，業(yè)主不能急功近利，運營商也要耐住寂寞堅持培養(yǎng)市場。他說，經(jīng)過 一年半的培養(yǎng)，頤高數(shù)碼已經(jīng)活力初現(xiàn)，商鋪出租率從開業(yè)的49.6%上升到現(xiàn)在的98%，日客流量已經(jīng)是開業(yè)同期的四倍，單日客流已經(jīng)過萬。而記者獲悉，開店養(yǎng)三年幾乎成了商業(yè)定律，現(xiàn)在非?；鸬奶煸贩棾且步?jīng)歷了“賠養(yǎng)”三年的經(jīng)歷，且不說市場，就算石家莊市商界大名鼎鼎的東購也曾經(jīng)歷了開業(yè)前三年艱難度過，此后運轉(zhuǎn)日益良性的過程。

強有力的運營商是商業(yè)地產(chǎn)成功的保證

       石家莊光耀東方商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理潘勇表示，他們已經(jīng)開發(fā)了河北邯鄲、陜西大同、山東聊城等多個類似康泰的商業(yè)地產(chǎn)項目，對如何盤活“爛尾樓”式的商業(yè)地產(chǎn)有著豐富的經(jīng)驗。他說，一個商業(yè)地產(chǎn)項目一定會牽扯到這三層關(guān)系：投資者——— 經(jīng)營者——— 商業(yè)運營商(負責管理的商業(yè)公層關(guān)系：投資者——— 經(jīng)營者——— 商業(yè)運營商(負責管理的商業(yè)公司)，如何協(xié)調(diào)好這三者的關(guān)系，如何在其各自利益訴求基礎上找到最佳平衡點，是需要強大的公司實力和專業(yè)的運營團隊來做保證的。如果想做成功一個項目，這個鏈條越短越好，最理想的方式是開發(fā)商是大連萬達及光耀東方這樣的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，而非單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，而且采取自持物業(yè)或保證長期的經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一。品匯時代就會吸取康泰原來經(jīng)營權(quán)分散的失敗經(jīng)驗，由自己的專業(yè)團隊統(tǒng)一經(jīng)營、管理，選擇最適合石家莊商業(yè)定位的業(yè)態(tài)——— 品牌服裝展貿(mào)中心，惟如此，才能確保項目運作的成功。